세가 세입자에게 혹독한 제도라는 고정관념이 있다. 주거비용이 늘어나는 것은 분명하지만 집값이 떨어져도 보증금은 지킬 수 있는 장점이 분명히 있다. 벽지나 장판 비용을 집주인이 부담하고 소득공제를 받는 것도 월세만의 특권이다. 단점은 최소화하고 장점은 최대화하는 전략이 필요하다. 에듀머니 제윤경 대표와 김준하 팀장, ‘여성이 만드는 일과 미래’ 박미정 생활경제상담센터장 등 전문가들에게 물어 <한겨레21>이 월세시대에 살아남는 법 11가지를 추려냈다.
스스로 상한선을 정하지 않으면 가계의 재무 건전성이 흔들린다… 등기부등본을 뗐을 때 저당 금액이 집값의 30% 이하면 안전하다… 가족 중 한 명이라도 빨리 주민등록을 옮기도록 하자… 새집에 들어가면 상하수도·보일러 등을 한 번씩 점검하자
1. 월세 거부감을 접어라심리적 저항감을 누그러뜨리고 비용 구조를 따져보는 게 첫걸음이다. 예를 들면 이렇다. 나는 현재 1억5천만원짜리 집에 살고 있다. 집주인이 오른 전세 보증금만큼 월세로 전환하는 ‘반전세’를 요구한다. 현재 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율(월세 전환율)은 서울이 연 7%, 전국 평균 연 10% 정도다. 은행 금리보다 2배 높다. 법정 상한선은 연 14%로 더 높은데 금리가 연 7~8%일 때 정해져서다. 그 집을 사려면 은행에서 1억원을 빌려야 한다. 주택담보대출은 연 4% 초반으로 월세 전환율보다는 낮지만 매달 지출해야 하는 돈은 더 많을 수 있다. 집값이 앞으로 떨어질 가능성도 고려해 최종적으로 판단해야 한다.2. 교섭력을 발휘하라월세 시세는 상당히 유동적이다. 집주인이 처음엔 무리한 액수를 부르는데 일종의 떠보기다. 이때 필요한 게 교섭력이다. 하지만 새집의 경우 협상이 쉽지 않다. 집을 짓느라 대출을 많이 받은 집주인이 높은 월세를 고집한다. 집주인도 빚에 시달려 운신의 폭이 좁아서다. 게다가 대출해준 은행이 세입자보다 앞순위 근저당권자여서 안전성도 확실치 않다. 반면 오래 산 집은 교섭이 가능하다. 집주인이 경제적 여유가 제법 있고 빈집으로 몇 개월간 버려두는 것보다 적은 월세라도 받는 게 낫다는 걸 이미 알고 있다.3. 상한선을 정하라세입자 스스로 상한선을 정해야 한다. 일반적으로 볼 때 월세가 30만원을 넘으면 저축하기가 힘들어진다. 맞벌이 부부라면 좀더 여유 있지만 한계는 분명히 있다. 지난해 정부가 처음으로 임대 실태를 조사해보니, 월세가 소득에서 차지하는 비중이 평균 20%였다. 하위 20%의 저소득층은 소득의 최고 42%까지 월세를 내고 있는 것으로 나타났다. 스스로 상한선을 정하지 않으면 가계의 재무 건전성이 흔들린다.4. 저당 금액이 30% 이하인지 따져봐라등기부등본을 뗐을 때 저당 금액이 집값의 30% 이하면 안전하다. 그 이상이면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생긴다. 집이 경매에 들어가면 통상 아파트는 시세의 80%, 빌라는 70%에 낙찰된다. 따라서 이미 잡혀 있는 근저당권 금액과 자신의 보증금을 더했을 때 집값의 70∼80%를 넘지 않아야 한다. 꼼꼼히 따져보지 못하고 계약을 체결했더라도 파기하면 책임을 져야 한다. 가계약도 마찬가지다.5. 한 명이라도 전입신고를 하라주민센터(동사무소)에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 게 이삿날에 할 일이다. 경매나 공매가 진행될 때 확정일자를 받은 세입자만 배정 절차에 참가할 수 있다. 전입신고를 할 때는 세입자 본인뿐 아니라 배우자나 다른 가족의 주민등록도 유효하다. 가족 중 한 명이라도 빨리 주민등록을 옮기도록 하자. 우선변제로 보호하는 소액임차인은 보증금이 7500만원 이하(서울시 기준)인 경우다. 그중 2500만원은 뒷순위라도 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있다.6. 여름에 보일러를 돌려라보통 전세는 세입자가 직접 벽지나 장판을 바꾸지만 월세는 집주인이 비용을 댄다. 보증금 상승분을 월세로 돌리는 반전세는 어떨까? 월세를 내는 만큼 집주인이 부담하는 게 맞다. 확실히 하려면 월세 계약서의 특약 사항에 명시하는 게 좋다. 애매한 상황도 있다. 여름에 이사했는데 겨울이 돼 보일러를 돌려보니 난방이 제대로 되지 않는다. 세입자의 과실인지, 보일러가 낡아서인지 정확한 원인을 알 수 없다. 만약 하자가 있었던 거라면 집주인이 수선 비용을 부담한다. 하지만 세입자의 과실이라면 얘기가 달라진다. 따라서 새집에 들어가면 상하수도·보일러 등을 한 번씩 점검하자.7. 월세를 꼭 내라월세를 두 차례 이상 연체하면 계약이 해지될 수 있다. 연속적으로 두 달의 월세를 연체한 경우는 물론 10월분을 연체하고 11월분은 내고 다시 12월에 연체해도 마찬가지다. 계약 기간이 남았는데 이사한 경우에도 나머지 월세를 지급할 의무가 세입자에게 있다. 아주 어려울 때는 대출도 방법이 될 수 있다. 금융감독원이 신한은행 및 서울보증보험과 협약을 맺어 ‘월세나눔통장’을 내놓았다. 대출금리는 연 5~6%으로, 제2금융권(연 15~24%)보다 낮다.8. 연 5% 초과해 올릴 수 없다계약 기간 중 사정에 따라 집주인이나 세입자는 월세를 올리거나 내려달라고 요구할 수 있다. 감액은 별다른 제한이 없지만 증액은 연 5%를 넘지 못한다. 또 임대계약을 체결하거나 월세를 인상한 뒤 1년까지는 또다시 인상을 요구할 수 없다. 그런데도 연 5%가 넘게 월세가 인상되는 경우가 비일비재한 이유는 2년마다 재계약을 하기 때문이다. 계약을 연장할 때는 ‘5% 이하’가 적용되지만 계약이 일단 끝나고 새로운 계약을 맺으면 이런 제한이 사라진다. 집주인이 월세 인상을 청구할 때 이사비용 등을 종합적으로 따져보고 결정한다.9. 집주인이 바뀌어도 계약은 이어진다월세 기간 중 집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 이어져 계약서를 다시 작성할 필요가 없다. 통상 계약이 완료되는 한 달 전에 집주인이 별다른 말이 없으면 계약 기간이 자동 연장된 것으로 본다. 이렇게 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 이후 집주인이 맘대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 2년의 임대 기간이 지속된다. 하지만 세입자는 언제든지 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤에는 집주인이 보증금을 줘야하는 의무가 생긴다.10. 보증금 분쟁은 서울시청에서 해결하라계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한다. 무조건 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 없어진다. 특히 경매 가능성이 있을 때는 신중해야 한다. 서울시 거주자이고 이사 시기가 엇갈린 경우라면, 서울시 전월세보증금 지원센터를 찾아가보자. 보증금을 단기 대출해준다.11. 소득공제를 받아라연봉 5천만원 이하 근로소득자(무주택 단독세대)는 월세의 40%를 소득공제받을 수 있다. 하지만 오피스텔·고시원 등 일반 주택이 아닌 준주택 월세 세입자는 소득공제 대상에서 빠져 논란이 되고 있다. 간혹 집주인이 세입자의 소득공제 신청을 막을 때가 있다. 소득세를 줄이려고 월세 수익을 감추려는 속셈이다. 임대계약을 맺을 때 소득공제를 특약 사항에 넣으면 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.
